Header Image

Москва и Санкт-Петербург, два крупнейших города России, имеют 3,2 и 1,7 млн. м2 GLA (пригодных к аренде площадей) соответственно.

Подробнее ...
Итоги 2016 года на рынке недвижимости Петербурга Печать E-mail
24.04.2017 14:38
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 417 офисов в 58 странах мира. Более 12 500 сотрудников компании оказывают агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. 
ОФИСЫ
 
Основные выводы
Доля вакантных площадей в классе А снизилась до минимального с 2008 г. значения и составила по итогам года 5,5%. Доля вакантных площадей в классе В составила 9,7%.Объем чистого поглощения по итогам 2016 г. составил 217 тыс. м2, превысив на 73% аналогичный показатель 2015 г. В 2017 году, по прогнозам экспертов Knight Frank St Petersburg, мы увидим усугубление сложившейся ситуации. В свою очередь это сформирует предпосылки к появлению сделок built-to-suit по аренде, причем не только на объекты целиком, но и на крупные офисные блоки. Около 70% действующих бизнес-центров класса А имеют 100%-ю заполняемость, при этом наблюдается дефицит офисных блоков от 1 000 м2. Рост ставок в этом сегменте может составить около 10-15%. 
 
Ключевые события
• В течение года в инвестиционных целях и для собственных нужд компаний были куплены офисные здания, а также поменялись собственники бизнес-центров с суммарной площадью более 100 тыс. м2.
• Состоялись крупные сделки по аренде офисных зданий целиком одним арендатором с бизнес-центрами «Фландрия Плаза», FORT TOWER и «Ренессанс бизнес-парк». Арендная офисная площадь каждого объекта превышает 20 тыс. м2.
• В 2016 г. нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров – 1/3 из них реализуется с переносом сроков ввода в эксплуатацию.
• В 2016 г. застройщики, связанные с компанией «Газпром», получили разрешения на строительство дополнительных объектов – II очереди «Лахта Центр» в Приморском районе и БЦ «Морская резиденция» в Василеостровском.
 
Предложение
По итогам 2016 г. общая площадь качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге составила 2 897 тыс. м2, из которых 33% соответствует классу A и 67% – классу B.
Нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров: ряд проектов был отменен или заморожен, для трети от общего числа строящихся офисных зданий заявленный срок ввода в эксплуатацию был перенесен на 2017–2018 гг., включая проекты, находящиеся на финальной стадии строительства и еще в начале четвертого квартала запланированные к вводу в эксплуатацию до конца года.
Несмотря на перенос сроков, темп ввода офисных площадей по итогам года соответствовал показателям 2015 г.: суммарный ввод качественных офисных площадей в эксплуатацию в 2016 г. составил 243 тыс. м2. Из ключевых введенных объектов стоит отметить здание администрации общей площадью 106 тыс. м2 в БЦ «Невская Ратуша», а также бизнес-центры FORT TOWER и FORT ROSS общей площадью 46,6 тыс. м2.
Новое предложение офисных площадей, поступившее на рынок в 2016 г., на 57% было сформировано объектами, предназначенными для сдачи в аренду (в том числе реализованными по схеме built-to-suit). В течение 2017 г. для поступления на рынок аренды запланировано 68% от общего объема строящихся офисных площадей.
 
Спрос
В течение II–III кварталов 2016 г. наметилась тенденция к сокращению уровня вакантных площадей в сегменте офисов класса А, в IV квартале эта тенденция укрепилась, и по итогам года показатель стал равен 5,5%, снизившись за 12 месяцев на 3 п. п. «Данное значение показателя является самым низким на офисном рынке Санкт-Петербурга за последние 9 лет. Сопоставимый уровень в классе А наблюдался в 2007–2008 г., однако тогда совокупный объем офисных площадей класса А был в семь раз меньше текущего. Около 70% действующих бизнес-центров класса А имеют 100%-ю заполняемость, при этом наблюдается дефицит офисных блоков от 1 000 м2», - отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. 
В течение года показатель доли вакантных площадей в классе В колебался в пределах 1–2 п. п., на конец рассматриваемого периода доля вакантных площадей составила 9,7%, что сопоставимо с аналогичным показателем 2015 г., несмотря на высокий в течение года объем ввода офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду.
Объем чистого поглощения по итогам 2016 г. (без учета объектов, предназначенных для продажи и для собственных нужд компаний) составил 217 тыс. м2 арендной офисной площади, превысив на 73% аналогичный показатель прошлого года. Большая часть поглощения была сосредоточена в классе А, при этом преобладающая доля поглощения сформирована в бизнес-центрах делового района «Московский проспект».
Стоит отметить, что «Московский проспект» занимает первое место по суммарной площади качественной арендной офисной недвижимости среди деловых районов Санкт-Петербурга: в нем расположено 19% всех офисных площадей А и В классов, предназначенных для сдачи в аренду. Популярность района объясняется как его выгодным местоположением – близостью к главным транспортным инфраструктурным объектам Санкт-Петербурга, удобством доступа к деловому центру, удобством выезда из города, – так и особенным интересом к данной локации со стороны структур и подрядчиков компании «Газпром»: существенная часть арендуемых офисных помещений приходится на эту деловую локацию. 
Стоит отметить, что в деловом районе по итогам года на рынке аренды представлен минимальный объем качественных офисных площадей, а уровень вакантных помещений не превышает 3%. 
Наибольшая доля в общем объеме спроса в течение года, как и годом ранее, была сформирована арендаторами, деятельность которых связана с компанией «Газпром»: в общем объеме крупных сделок по итогам 2016 г. их доля составила 61%. Тамара Попова подчеркивает, что это самый высокий объем поглощения с начала переезда структур компании «Газпром» в Санкт-Петербург, однако в течение 2017 г. не следует ожидать сохранения темпа поглощения офисных площадей нефтегазовыми компаниями на уровне 2015 -2016 г. 
В структуре крупных сделок аренды качественных офисных площадей в течение 2016 г. высокая доля отмечается у компаний сектора IT и телекоммуникаций – 22% качественных офисных площадей было арендовано с участием представителей этого сектора.
В целом инвесторы по-прежнему проявляют интерес к стрессовым активам и стремятся воспользоваться кризисной ситуацией. Однако нельзя говорить об увеличении количества объектов, продающихся с существенным дисконтом. Стабилен спрос со стороны инвесторов и на действующие бизнес-центры с постоянным и предсказуемым финансовым потоком, и, хотя девелоперы потенциально готовы расстаться с активами, заявленная цена на них не ниже среднерыночной.
В течение года в инвестиционных целях и для собственных нужд компаний были куплены качественные офисные здания, а также сменили собственников объекты суммарной площадью более 100 тыс. м2, при этом покупателями двух бизнес-центров выступили их арендаторы: БЦ «Грифон Хауз» приобрела фармацевтическая компания, БЦ «Универс» - IT компания.
 
Коммерческие условия
Высокий объем поглощения привел к резкому сокращению офисных вакантных площадей класса А, что повлияло на рост заявленных ставок аренды: по итогам года  уровень средневзвешенных заявленных ставок аренды в классе А вырос, что преимущественно связано с «вымыванием» офисных блоков в нецентральных деловых районах с традиционно более низкими ставками. Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса А по данным на конец 2016 г. составила 1 684 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы. Среднее пообъектное повышение заявленных ставок аренды за 12 месяцев составило 12%, что связано с завышенными арендными ставками в ряде объектов в центральных деловых районах. Важно отметить, что среднее пообъектное повышение происходило на немногочисленные вакантные офисные помещения, при этом ставки аренды по существующим арендным договорам преимущественно находятся на более низком уровне. 
Заявленные ставки аренды в классе В по итогам года остались на уровне аналогичного показателя 2015 г. Средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса В по данным на конец 2016 г. составила 1 098руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы. Среднее повышение заявленных ставок аренды за 12 месяцев составило 4%, при этом повышения средневзвешенного уровня ставки в классе В по городу в целом не произошло из-за ввода в эксплуатацию офисных площадей с более низкими арендными ставками. 
Во II полугодии произошел ожидаемый рост заявленных арендных ставок в бизнес-центрах Василеостровского района, в течение 2017 г. мы ожидаем восстановления ставок до среднегородского уровня. Повышение ставок, прежде всего, связано с запуском Западного скоростного диаметра и улучшением транспортной доступности района.
 
Прогноз
Суммарный ввод качественных офисных площадей в эксплуатацию в 2017 г., согласно заявленным девелоперами планам, составит 206 тыс. м2 офисной площади, из которых 68% предназначены для рынка аренды, 21% – для собственных нужд компаний и 11% – для продажи. Существенная часть запланированного на 2017 г. объема ввода офисных площадей сформирована объектами с перенесенными сроками сдачи: из 29 офисных объектов (включая очереди) для 17 первоначально планировался ввод в 2016 г. Мы не исключаем и дальнейшего переноса сроков для ряда проектов, в основном запланированных к вводу на III–IV кварталы 2017 г.
В сложившейся рыночной ситуации ожидаемым становится ввод офисных площадей класса А. В 2017 г. без учета бизнес-центров, на всю площадь которых уже заключены договоры, на открытый рынок аренды поступит только около 40 тыс. м2 офисных площадей, что не позволит показателю уровня вакансии класса А существенно повыситься в течение года.
К концу года актуализировался интерес девелоперов к строительству офисных объектов, предназначенных для сдачи в аренду. Тем не менее ввиду высокой степени неопределенности в экономике и сложностей при привлечении доступного заемного финансирования многие инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию, хотя на 2017 г. и был предварительно заявлен старт строительства нескольких качественных офисных объектов. При умеренном темпе ввода офисных площадей, высоком объеме поглощения и повышении ставок аренды в течение года возможны более активные действия и других девелоперов, ранее ориентировавшихся исключительно на реализацию объектов по схеме buit-to-suit. 
В перспективе 3–5 лет мы прогнозируем высокий интерес инвесторов к Северо-Западному деловому району, связанный с перспективным расположением в данной локации штаб-квартиры компании «Газпром», а также со значительным улучшением транспортной инфраструктуры и развитием района. В дальнейшем мы прогнозируем большой объем строительства офисных площадей в деловом районе, а также постепенный рост ставок аренды: в Москве заявленные средневзвешенные ставки аренды в локации расположения штаб-квартиры компании «Газпром» превышают на 20–25% аналогичные показатели в сопоставимых локациях даже после перевода большей части подразделений в Санкт-Петербург.
В 2016 г. застройщики, связанные с компанией «Газпром», получили разрешения на строительство дополнительных объектов для собственных нужд компании – II очереди «Лахта Центр» в Приморском районе и БЦ «Морская резиденция» в Василеостровском. Суммарная общая площадь зданий может достичь 130 тыс. м2. Тем не менее мы не ожидаем критичного освобождения занимаемых офисных помещений после 2018 г.
В связи со стабильным спросом на офисные площади в качественных бизнес-центрах и умеренным темпом ввода в течение 2017 г. прогнозируется дефицит свободных площадей в классе А и снижение доли вакантных площадей в классе В.
«Рыночные условия демонстрируют благоприятные перспективы для роста ставок аренды: в классе А заявленные ставки имеют предпосылки для роста в среднем на 10–15% в течение 2017 г. в связи с высоким объемом поглощения, в классе B – на 7–10%, за исключением объектов с неблагоприятной транспортной доступностью и бизнес-центров, ставки аренды на которые в настоящий момент выше рыночных», - прогнозирует Тамара Попова. 
Следует отметить, что достигнутая определенная рыночная стабильность не означает восстановления рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и до восстановления ставок капитализации в сегменте до докризисных показателей еще довольно далеко.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg: 
«Сегмент офисов класса А бьет рекорды. Несмотря на сложные экономические и политические условия, уровень вакантных площадей здесь очень низок. Удовлетворить запросы крупных компаний, имеющих высокие требования, на переезды в более качественные объекты стало сложно. Горизонт планирования таких компаний органичен двенадцатью месяцами, а на строительство или реконструкцию объектов нужно минимум полтора-два года. Как следствие, рост дефицита площадей в классе А продолжится и в 2017 г., что в свою очередь сформирует предпосылки к появлению сделок built-to-suit по аренде, причем не только на объекты целиком, но и на крупные офисные блоки. Данная схема сделок нова для рынка Санкт-Петербурга, но с учетом осторожной стратегии девелоперов, вероятно, станет для крупных арендаторов единственной возможностью получить продукт необходимого качества».
 
АПАРТАМЕНТЫ
По данным Knight Frank St Petersburg в 2016 году в Петербурге было продано почти 1968 апартаментов в различных сегментах, что на 65% больше, чем показатель 2016 года. 
На сегодняшний день сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге находится в активной  стадии развития и занимает 4% рынка жилой недвижимости в городе. Так по итогам 2016 г. в продаже находится 25 проектов с апартаментами, где совокупное количество предложений составляет 3300 штук – около 197,8 тыс. кв. м
Основные показатели рынка первичной недвижимости
  Городские апартаменты Рекреационные апартаменты Элитные апартаменты
  Показатель Изменение 2016/2015 Показатель Изменение 2016/2015 Показатель Изменение 2016/2015
Количество проектов шт. 11 -15% 7 - 0% 7 17%
Предложение апартаментов, шт. 1 935 40% 920 10% 433 43%
Число проданных апартаментов, шт. 1 541 45% 336 380% 91 52%
Средняя цена м2, тыс.руб. 132 9% 167 * 474 *
 Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2017
 
* пообъектное изменение цен носило корректирующий характер, а изменение среднего показателя связано с изменением выборки. 
По сравнению с 2015 г. совокупное предложение увеличилось на 30%, за счёт выхода в продажу 6-ти новых проектов и 2-х дополнительных очередей. В течение 2016 г. завершились продажи апартаментов в проектах: AVENUE-APART, Vertical, Москва и 3-ем корпусе проекта Salut. Кроме того приостановлены продажи в проектах «Башни Беринга» и «Виват». 
Высокая активность девелоперов на рынке апартаментов подтверждается заявленными планами, когда в 2016 г. количество анонсированных проектов удвоилось по сравнению с 2015 г. 
Новые проекты и очереди, продажи в которых начались в 2016 г.
Название Очередь/
корпус Адрес Девелопер Количество квартир, шт. Количество м²
Городские апартаменты
Art Studios ул. 2-ая Советская, 
д. 4а RBI 244 11 740
Loft na Srednem Средний пр. ВО, 
д. 85 DOCKLANDS development 103 5 672
Salut 5 этап (кор 5.2) Дунайский пр., участок 1 СоюзИнвестДевелопмент 500 21 581
Граф Орлов корп. 4Б, 3Б Московский пр., 
д. 185 Л1 89 3 249
Я-романтик к.10 ул. Владимира Шефнера, уч. 28 Seven Suns 1 138 65 376
Рекреационные апартаменты
Внутри корп. 9А,18,16 Сестрорецк, 41 км Приморского ш., д. 1,  литер А Seven Suns 132 8 632
Лахта парк в т.ч. ситивиллы Лахта, ул. Новая, 
д. 51 Конкорд менеджмент и консалтинг 571 36 080
Элитные апартаменты
Royal Park Петровский пр-т., 
д. 2 Кортрос 298 26 196
 
«Основная доля предложения в размере 47% представлена городскими апартаментами. 27% от этого количества представлены сервисными апартаментами, которые ориентированы на получение дохода от сдачи в аренду», - говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. -На сегодняшний день на рынке успешно функционируют следующие сервисные апарт-отели: YE`S, Vertical, AVENUE-APART и первые корпуса Salut!» По разным экспертным оценкам загрузка по итогам года составила около 80%.
По итогам 2016 г. наибольший прирост предложения, в размере 83%, зафиксирован в формате элитных апартаментов, за счёт выхода продажу проекта Royal Park. В 2016 году отмечалась отрицательная годовая динамика показателя средней цены в этом сегменте. «Это вызвано изменением структуры предложения – на рынок элитных апартаментов вышел новый проект на начальном этапе строительства. Если говорить о каждом отдельном проекте, то за год цены выросли в среднем на 4%. А в Royal Park средняя стоимость квадратного метра с начала продаж выросла на 26%», - поясняет Тамара Попова. По итогам 2016 г. в сегменте рекреационных апартаментов средняя цена предложения составила составила 167 тыс .руб. кв. м, в сегменте городских апартаментов - 132 тыс. руб. кв. м. 
По итогам продаж 2016 г. было реализовано 1 968 апартаментов, что на 65% больше, чем в 2015 г. Основная доля продаж в размере 78% пришлась на апартаменты городского формата, при этом 58% от этого количества – это продажи сервисных апартаментов. Наибольший прирост спроса произошёл в сегменте рекреационных апартаментов, где продажи увеличились более чем в 4,5 раза. Увеличению показателя продаж способствует активное развитие рекреационных территорий в сегменте массового спроса. 
«Анализ текущей ситуации показывает, что проекты с апартаментами успешны в разных районах города, независимо от степени деловой активности в месте своего расположения. Вместе с тем, подавляющая часть проданных апартаментов имеет четко выраженную направленность на покупателей-рантье. Сегмент продолжит свое развитие в Санкт-Петербурге, в том числе, за счет активного редевелопмента промышленных территорий. Еще один серьезный резерв для пополнения рынка апарт-отелей – офисный сегмент. На данный момент можно говорить о том, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться  и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости», - прогнозирует Тамара Попова.
 
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
 
Основные выводы
• В 2016 г. предложение стабильно сокращалось и не пополнялось новыми качественными проектами в связи со слабой девелоперской активностью.
• Дефицит предложения на первичном рынке компенсируется вторичным рынком, где количество предложений за год увеличилось в 2 раза. 
• Цены предложения в течение года были стабильны. При этом для поддержания спроса девелоперы охотно предоставляли скидки. 
• Покупательская активность в элитном сегменте была высока в середине 2016 г. и сократилась до единичных сделок в конце года. В коттеджных поселках класса В объём продаж стабилен.
 
Предложение
По итогам 2016 г. на рынке класса А в продаже находилось 209 коттеджей, что на 8% меньше, чем годом ранее. При этом анализ предложения показывает, что 42% свободных коттеджей предлагаются в посёлках компании Honka, еще 40% – это лоты в проектах Liikola Club, Osko-Village и «Лахта парк».
Такие итоги года являются предсказуемыми, поскольку новых крупных проектов на рынок не выходит уже на протяжении нескольких лет. В начале года в продажу вышел только 1 проект класса А – «Лахта парк», но по мере продаж в этом объекте из 60 коттеджей осталась только половина лотов (остальные дома были перепроектированы и предлагают апартаменты в сити-виллах).
В 2016 г. завершились продажи в таких знаковых для рынка проектах, как «Репино Бриз», «Репинская усадьба», «Мои Пенаты». Кроме того, пока приостановлены продажи в проектах Relique de Famille и Terijoki Club, а дома в завершённом посёлке «Сестрорецкие дачи» пополнили рынок аренды высококлассного загородного жилья.
В классе В аналогичный вектор динамики предложения: по итогам года число объектов в экспозиции уменьшилось на 38%. Новые проекты представлены клубными посёлками с небольшим количеством домов. В течение 2016 г. завершились продажи в проектах «Особый статус», «Еловая аллея»; последние лоты остались посёлках «Небо», «Бельведер», Nevo и других. Также на сокращение свободного предложения повлияла приостановка продаж в проекте «Ванино».
В 2016 г. в 2 раза увеличилось количество качественных предложений на вторичном рынке, составив по итогам года 338 лотов. Увеличение предложения коснулось всех районов, но самым значительным оно было в Курортном и Приморском районах. В результате можно наблюдать картину, когда объем предложения на вторичном рынке преобладает над таковым на первичном. «Причин сложившейся ситуации несколько. Одной из них является надежда на сотрудников компаний нефтегазового сектора, которым, по мнению собственников, понадобятся дома в локации, приближенной к месту строительства «Лахта Центра». Также на настроения жителей престижных районов воздействует активно развивающийся рынок апартаментов массового спроса: застройка районов, где традиционно наблюдался дефицит предложений, лишает элитную загородную недвижимость столь важного качества, как эксклюзивность. Помимо этого, остановка экономического роста лишает элитный рынок такого источника пополнения покупательской аудитории, как собственники объектов бизнес-класса или домов, расположенных в локациях, утративших имидж дорогих районов», - поясняет Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Некоторое время назад ротация из Всеволожского района в Курортный была достаточно частым явлением. В последнее время запросы на продажу особняков имеют однофазный характер, не предполагающий дальнейшего поиска другого дома или переезда в другой район. Также отмечается продолжение тенденции смены места жительства собственников элитных загородных коттеджей и переезда за границу.
 
Спрос
По итогам 2016 г. суммарно на загородном рынке было продано 129 коттеджей классов А и В, что на 2 коттеджа меньше, чем за 2015 г. Основная доля продаж – 75% пришлась на коттеджи класса В. Данных результатов удалось достичь за счёт высокой активности покупателей в середине года, когда из-за дефицита предложения с рынка ушли даже малоликвидные объекты. При этом в IV квартале 2016 г. отмечалось двукратное сокращение спроса по сравнению с III кварталом 2016 г.
По сравнению с 2015 г. предпочтения покупателей не изменились. Анализ заключенных сделок показывает, что в классе А основным спросом пользовались готовые коттеджи средней площадью 360 м2 на участке 23 сотки. В классе В типовым приобретаемым лотом стал дом средней площадью 235 м2 на участке 15 соток.
Данные показатели подтверждают и запросы потенциальных покупателей, поступавшие в компанию Knight Frank в течение 2016 г.: потенциальные покупатели ориентированы на покупку небольших домов (до 400 м2) на небольших участках – до 30 соток.
Сохраняющееся несоответствие предложения потребностям покупателей приводит к дефициту качественных объектов на рынке. Подтверждением тому является распределение проданных лотов среди предлагаемых проектов. В 2016 г. в классе А две трети продаж пришлось на 6 проектов. При этом на протяжении последних 3 лет компания Honka сохраняет лидирующие позиции и реализует наибольшее количество лотов на загородном премиальном рынке.
Схожая ситуация наблюдается в классе В, где более половины продаж были совершены в 6 посёлках, которые, в свою очередь, составляют 20% рынка. В других поселках сделки единичны или отсутствуют совсем. «В 2016 г. лидером загородных продаж в рассматриваемом классе стала компания «Строительный трест», в портфеле которой 2 проекта бизнес-класса и 1 премиальный посёлок», - отмечает Тамара Попова. 
 
Коммерческие условия
По итогам 2016 г. средняя цена предложения в классе А составила 58,5 млн руб. По сравнению с 2015 г. показатель уменьшился на 20%. Данное изменение обусловлено изменением выборки – выбытием нескольких проектов с высокой стоимостью предложения. Анализируя пообъектное изменение, нужно отметить, что заявленные цены в течение года не менялись, при этом девелоперы активно предлагали скидки. 
Сокращение предложения в сочетании с готовностью застройщиков предоставлять скидки позволило сократить разрыв между двумя средними показателями – стоимостью предложения и стоимостью сделки – на 8%. 
В классе В средняя стоимость предложения составила 23,1 млн руб. Здесь девелоперы также активно предлагали скидки. Так, показатель средней стоимости сделки в конце 2016 г. ниже показателя стоимости предложения на 18%. В числе прочих этот факт говорит о том, что покупатели выбирали более дешёвые лоты.
 
Прогноз
В следующем году значительной активизации девелоперов на первичном рынке не предвидится. Заявлено к выходу несколько небольших проектов. Пока девелоперы переориентировались на другие сегменты – квартиры в малоэтажных комплексах и апартаменты. Для кардинальных изменений на рынке качество основной массы вторичных предложений не должно удовлетворять запросам клиентов, а накопленный спрос на строящиеся дома – стать настолько высоким, чтобы создать добавочную цену объектам. При этом размер вложений в последующую отделку объектов, увеличивающий реальную стоимость приобретаемых коттеджей на 40-50% и более, должен ограничиться. В ближайшие два года такое сочетание факторов представляется маловероятным.
Надежды на приток региональных покупателей, в том числе столичных, пока себя не оправдывают. По наблюдениям экспертов компании Knight Frank, жители других регионов в основном арендуют загородные дома, так как не планируют переезда в Петербург.
Отсутствие уверенности в экономической стабильности серьезно влияет на снижение интереса к загородному рынку. Активным спросом будут пользоваться участки без подряда в удачных локациях, и впоследствии построенные коттеджи смогут пополнять вторичный рынок загородного жилья и поддерживать существующий спрос на элитном рынке. 
 
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
В течение всего прошедшего года, работая с запросами покупателей и подбирая им различные форматы загородной недвижимости – участки, дачи и дома для постоянного проживания, – мы наблюдали снижение активности как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. К концу 2016 г. рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации – значительная доля предложения теперь представлена объектами вторичного рынка, а выставленные на продажу домовладения не всегда отвечают ожиданиям покупателей: качественные характеристики не соответствуют заявленной стоимости.
Тем не менее, ценность общения с природой, возможность пребывания на свежем воздухе и удовольствие от активного отдыха или постоянного проживания за городом не требуют доказательств, а значит, восстановление активности – вопрос времени. Оздоровление наступит, когда заработают рыночные механизмы, приведут в соответствие цену-качество и отступит настороженность покупателей.
 
СТРИТ-РИТЕЙЛ (STREET-RETAIL)
 
Основные выводы
• В Санкт-Петербурге сегмент торговых помещений формата street retail активно увеличивался благодаря рекордным объёмам ввода жилья. В черте Санкт-Петербурга было введено 114,6 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений.
• Наиболее высокая ротация арендаторов и динамика ставок наблюдалась на торговых улицах, прилегающих к открывающимся и закрывающимся станциям метро.
• Наименьший уровень вакансии наблюдается на пешеходных улицах, наиболее высокий - на крупных периферийных магистралях города.
• Предприятия общественного питания занимают ведущую долю рынка в структуре площадей street retail центральных торговых улиц и главных торговых магистралей.
 
Городские события
Сегмент помещений street retail является одним из самых динамичных и устойчивых к негативным экономическим факторам. Наибольшее влияние на него имеют процессы и тенденции развития городской среды и инфраструктуры - появление новых жилых районов, транспортное развитие, создание общественных и пешеходных зон. В 2016 г. в числе таких событий можно выделить следующие:
• Закрытие / открытие после ремонта или ввод новых станций метрополитена. Накануне 2016 года открылась станция метро «Выборгская», а в мае 2016 года – «Василеостровская», в конце года состоялось открытие станции метро «Елизаровская». Для заметной части операторов торговли закрытие станции метро, формирующей пешеходные потоки, становится фактором, ставящим функционирование бизнеса под угрозу. Ротация арендаторов вблизи станции метро в такие периоды составляет не менее 30%. При этом, как правило, временное снижение трафика не является поводом к переезду для более устойчивых сетевых операторов или магазинов целевого посещения. В 2017 году активная динамика в сегменте  street retail будет наблюдаться в зоне влияния станции метро «Лесная», закрывающейся на время ремонта. В свою очередь, строительство новых станций задолго до их открытия привлекает внимание инвесторов и операторов к соответствующим локациям. Так,  запланированное в 2017 г. открытие трёх новых станций Фрунзенского радиуса на юге города стимулирует ставки и интерес арендаторов к помещениям street retail в зоне прилегания к Бухарестской улице.
• В течение года было завершено строительство жилых комплексов в масштабах, близким к рекордным за последние 12 лет: площадь построенных квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 4,45 млн. кв. м.. Тенденция роста ввода наиболее активно проявлялась в освоении пригородных территорий вокруг КАД, но и в черте Санкт-Петербурга введено более 3 млн кв. м жилья, что стало одним из самых высоких показателей в истории рынка. Активное строительство жилья, особенно в новых районах, неизбежно порождает прирост площадей встроенных помещений, и в 2016 году он составил 114,6 тыс. кв. м. Районами с наибольшей суммарной площадью новых встроенных коммерческих помещений стали Московский, Красногвардейский и Приморский.
• В августе 2016 г. ещё одна локация в центре города получила статус пешеходной улицы. Впоследствии был проведен конкурс по благоустройству улицы, где победил проект Большой Морской улицы как аванзала Эрмитажа под открытым небом. Согласно замыслу, небольшая улица превратится в многофункциональное пространство. Центральная часть будет использоваться для выставок и экспозиций с элементами озеленения и фонтаном. Боковые части улицы останутся в распоряжении пешеходов. В Санкт-Петербурге мало пешеходных улиц, при этом помещения на них остро востребованы, особенно среди операторов общественного питания и сувенирной продукции, поэтому выделение даже 100-метрового участка на Большой Морской улице можно считать заметным событием для рынка street retail. Работы по благоустройство улицы начнутся в 2017 году.
• После трехлетней реорганизации прошло открытие креативного пространства "Новая Голландия". Открылся первый этап проекта, который включает в себя благоустройство паркового пространства с временными павильонами, системой инженерных решений и сетей, необходимых для существования проекта, а также первых отреставрированных зданий, включая ресторан в здании  бывшей кузницы ("Кузня"). Реорганизация пространства проведена на качественном уровне, оно может использоваться круглогодично, и в 2017 году можно будет наблюдать его дальнейшее развитие. Для операторов  подобное событие является стимулирующим благодаря значительно возросшему трафику в данной локации. В частности, рост интенсивности пешеходных потоков по Конногвардейскому бульвару обеспечит более высокие показатели деятельности прежде всего предприятий общественного питания, и прирост ставок в ближайшей перспективе составит, по нашим оценкам, не менее 10-15%. Концепция перспективного развития острова «Новая Голландия», в разработке которой принимала участие компания Knight Frank, предусматривает размещение на первых этажах исторических зданий значительного количества предприятий торговли и услуг с доступом из общественного пространства. 
• Была проведена организация общественного пространства на Сенной площади. В середине октября были демонтированы торговые павильоны на территории более 15000 м². Визуальное расширение пространства создало заметный потенциал для развития операторов, занимающих помещения в зданиях, обрамляющих площадь.
 
Показатели и тенденции
В течение года рынок Санкт-Петербурга пополнили 17 новых торговых операторов, активность проявляли как отечественные, так и зарубежные сети. В категории «одежда и обувь» большая часть новых операторов предпочла открытие в торговых комплексах, в то же время в формате street retail начали работать магазины зарубежных брендов Veta, Eres, Jil Sander Navy, занявшие помещения на главных торговых магистралях центральных районов. Заметную активность проявили сети продовольственных и алкогольных магазинов, включая новые сети. «Так, вслед за стартовавшими в 2015 года сетями алкомаркетов «Виньон», «РосАл 24»,  «Выпь» и другими в 2016 году на рынок вышли сети «Крепость 24» и «Русалка»; заявила о предстоящем открытии сеть «Красное и белое». Алкомаркеты традиционно активны в спальных районах и занимали помещения площадью 150-300 кв. м. В более высокой ценовой категории открылось «Ателье вина Абрау-Дюрсо» на территории ТРЦ «Великан-парк»» - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Среди сетевых стартапов года стоит выделить открытие в конце декабря 7 аптек «Мега Фарм», в планах компании «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» на 2017 год развитие сети до 150 точек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Традиционно наиболее динамичным был сегмент общественного питания: 110 новых кафе и ресторанов открыли двери для жителей и гостей города. Доля заведений, открывшихся в формате помещений street retail, составила 84%, часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров. Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка. В числе крупнейших новых ресторанов, расположенных за пределами центра города, следует отметить семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 г. с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа. Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская» пополнил карту сети Ginza. Среди открытий заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца». Традиционная активность наблюдалась на самых востребованных ресторанных улицах - Рубинштейна и Белинского. На улице Рубинштейна дефицит свободных помещений стимулирует интерес рестораторов к помещениям на вторых этажах зданий. В прошлом году здесь открылись двери таких новых заведений как Craze Wine, Smoke, Social Club и «Рубинштейн», на улице Белинского – бар St. Martin, «Бар, Которого Нет…» и «Гастробар Pinch!». В целом, заметна тенденция преобладания ресторанных премьер на небольших тихих улицах центра города, например Некрасова, Жуковского, Восстания. Таким образом, формируются своеобразные гастрономические маршруты, привлекательные как для горожан, так и для туристов. В районах с преобладанием локального спроса и крупных жилых комплексах также сохраняется устойчивый интерес к встроенным помещениям со стороны предприятий общественного питания.
Ставки на ресторанных улицах, равно как и на популярных туристических магистралях, показывали небольшой рост в течение года (от 5% до 15% в зависимости от локации). Это обусловлено как развитием ресторанной культуры в целом и активным развитием разнообразных ресторанных концепций, так и определёнными ожиданиями игроков рынка роста туристического потока в городе по мере приближения Чемпионата Мира по футболу 2018 года.
В течение года традиционно высоким оставался спрос на помещения в центре города. Это касается как помещений, расположенных на транзитных магистралях, так и встроенных площадей в составе новых жилых комплексов, таких, например, как «Парадный квартал», «Царская Столица». Высокий интерес вызывают помещения в зонах влияния станций метро в центральных районах города, однако предложений в таких локациях не много в силу низкой ротации и сжатых сроков экспозиции в случае освобождения арендаторами. 
Заметен рост спроса на помещения в составе вновь образующихся крупных жилых массивов. «Доля вакантных площадей встроенных помещений в жилых комплексах на стадии, когда значительная часть квартир заселена, в городских проектах не превышает 4-5%.  Несмотря на специфику размещения в локациях с преобладанием внутреннего спроса, многие операторы из сфер продовольственной торговли, товаров для дома и общественного питания высоко оценивают потенциал размещения бизнеса в районах новой застройки», - подчеркивает Тамара Попова.
 
Инвестиции в street-retail
Существенная доля приобретений торговых помещений в собственность исходила в 2016 г. от покупателей с инвестиционными целями. Тенденцией в спросе в сегменте покупки помещений street retail является взвешенный подход инвесторов к рассмотрению альтернатив в совершенно разных локациях города и пригородов. Сравнение альтернатив показывает, что вложение в недвижимость формата street retail, расположенную на разных торговых магистралях, может иметь сопоставимый доход. Так, при сравнении помещения в центральной части города с помещениями, расположенными в спальных районах, выясняется, что высокая цена квадратного метра на момент покупки компенсируется более интересной ставкой аренды и лучшим показателем ликвидности впоследствии. Рассмотрение альтернативных инвестиций показывает, что отношение денежных поступлений от аренды к денежным расходам на приобретение актива (показатель cash-on-cash) в любом из рассмотренных трёх строящихся жилых комплексов составляет 23-24% при начальных вложениях 16,5 млн руб.
 
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg: 
«Наиболее активными арендаторами на рынке street retail в 2016  году были продуктовые операторы, заведения общественного питания и магазины сувениров в туристических локациях. 
Наблюдается дефицит помещений площадью 100-150 кв. м в основных торговых коридорах: Невский проспект, Большой проспект П.С., а также на ресторанных улицах - Рубинштейна и Белинского. Существенно вырос интерес к аренде помещений в локации Сенной площади после ее преображения. 
Высокая конкуренция среди продуктовых ритейлеров подталкивает их занимать новые ниши и развивать ранее нехарактерные для них форматы. Например, «Лента» активно ищет помещения под супермаркеты, а премиальные операторы открывают магазины формата шаговой доступности с селективным набором продуктов. 
Сегмент luxury смещается в новую локацию – на Старо-Невский проспект, где к существующему пулу операторов добавился Louis Vuitton. Большая Конюшенная улица, напротив, становится одним из главных торговых коридоров в сегменте premium. 
Среди ресторанных премьер этого года SB burgers (Невский пр-т, д. 27), лапшичная «MAO» (Невский пр-т, д. 112),  Amsterdam chips (Невский пр-т, д. 63). Открылись Newman coffeе на Невском пр-те, д. 94 и Le Pain Quotidien на Невском пр-те, д. 29. 
Банки пересмотрели стратегию развития, отказываясь от помещений с избыточной площадью. Теперь они ищут объекты в шаговой доступности от метро, с удобной парковкой и безупречными визуальными и техническими характеристиками.
В 2017 году можно прогнозировать корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений, в результате чего увеличится разрыв в стоимости аренды между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком. Операторы продолжат оптимизацию бизнеса и будут тщательно подходить к выбору новых точек».
 
ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЁ
 
Основные выводы
• За 2016 г. на первичном рынке элитного жилья было заключено 533 сделки. Годовая динамика показателя объема продаж составила 7%.
• В связи с минимальным выходом на рынок новых проектов (всего 2 за год) предложение сократилось на 11%, составив около 1,2 тыс. юнитов.
• В перспективе на 2017 г. ожидается расширение предложения за счет старта новых проектов на Петровском острове – новой перспективной элитной локации.
• Средневзвешенная цена предложения за год увеличилась на 5%, составив 348 тыс. руб./м².
 
Предложение
За 2016 г. предложение элитного жилья и апартаментов на рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга снизилось на 11%, составив по итогам года 1 170 квартир (151 тыс. м²). Сокращение предложения обусловлено низкими объемами выхода на рынок новых проектов на фоне стабильных показателей продаж. Рынок пополнился лишь двумя новыми объектами, вышедшими в продажу в I полугодии, причем основная часть нового предложения появилась в составе комплекса Royal Park в Петроградском районе.
Предложение в сданных объектах пополнилось в минувшем году пятью адресами. «Основной объем сданных площадей пришелся на последние очереди жилого комплекса «Смольный парк». В совокупности было введено в эксплуатацию 36 тыс. м² (338 квартир), что на 56% меньше показателя 2015 г. и на 22% – 2014 г», - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Структура предложения по локациям стабильна. Большая часть его сконцентрирована на Крестовском и Петровском островах, а также в локации Литейного проспекта: в совокупности 73% от представленных в продаже площадей.
В структуре предложения основной объем – более 70% – представлен квартирами с 2 и 3 спальнями. Доля квартир с 1 спальней составляет 17%, при этом в предыдущие годы на такие квартиры приходилось около 8%. Однако, как показывает практика, значительная часть квартир с 1 спальней приобретается под объединение. По нашим данным, с целью дальнейшего объединения на рынке реализуется около 20-30% квартир. В 2016 г. наиболее часто под объединение приобретали квартиры с 1 и 2 спальнями.
Предложение элитного жилья на вторичном рынке за год сократилось на 22% и практически вернулось на уровень 2014 г. В целом можно сказать, что 2015 г. был пиковым по объемам предложения преимущественно за счет «новой вторички». В минувшем году, когда показатели ввода в эксплуатацию элитных новостроек снизились, предложение на вторичном рынке вернулось на исходные позиции. Всего в конце года экспонировалось около 2,5 тыс. квартир совокупной площадью 278,6 тыс. м².
 
Спрос
Несмотря на то, что конец года для рынка элитной жилой недвижимости оказался не очень успешным (поквартальная динамика продаж была отрицательной), в целом за 2016 г. объем продаж вырос на 7%. Были куплены 533 элитных квартиры совокупной жилой площадью около 63 тыс. м².
«Отличительной особенностью спроса в минувшем году стало нарастание доли апартаментов в общем объеме продаж. По сравнению с 2015 г. данный показатель увеличился на 5 п. п.», - подчеркивает Тамара Попова. 
На фоне этого произошло изменение портрета покупателя. Увеличился средний возраст: если в 2015 г. элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, то в 2016 г. возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет. Помимо этого, на 15 п. п. возросла доля покупателей, проживающих в других регионах страны или за границей. В связи с этим доля инвестиционных покупок в минувшем году была высокой – на уровне 2014 г.
 
Коммерческие условия
Средняя цена элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2016 г. составила 348 тыс. руб./м². За год показатель вырос на 5%. В течение года отмечалось 2 периода повышения цен – в I и III кварталах, когда девелоперы увеличили цены по своим проектам в среднем на 2%. Цены в последнем квартале года практически не менялись.
Средняя цена приобретенной в 2016 г. квартиры составила 38,5 млн руб., что на 9% меньше аналогичного показателя 2015 г., но на 43% выше показателя 2014 г. Данная ситуация объясняется изменением структуры предложения, появлением на рынке объекта, находящегося на начальном этапе строительства с ценами ниже среднерыночных, а также смещением спроса в сторону квартир с 1 и 2 спальнями. Детальное изучение структуры сделок показало, что сократилось число операций с квартирами стоимостью 30–90 млн руб., в то время как количество сделок с квартирами стоимостью менее 20 млн руб. возросло. При этом доля сделок в самом высоком сегменте сохранились на уровне 2015 г.
Ценовая динамика вторичного рынка элитного жилья была разнонаправленной. В первой половине года цены значительно выросли, а во II полугодии, наоборот, снизились. В целом показатель средней цены продемонстрировал рост за год в 11%, составив 211 тыс. руб./м². Вероятно, положительная динамика рублевого показателя обусловлена желанием продавцов привести уровень цен в соответствие с курсами валют. Большинство собственников квартир при ценообразовании ориентируются на валютные цены, по которым приобретались квартиры. Кроме того, учитывается стоимость отделочных материалов и мебели.
 
Прогноз
Перспективы развития элитного сегмента жилой недвижимости на 2017 г. могут быть связаны с несколькими факторами. К одному из них относится развитие новой элитной локации – Петровского острова. Планируется открытие продаж в проектах двух крупных девелоперских компаний, что остановит процесс сокращения предложения. Выход новых проектов создаст дополнительный толчок для развития всего острова и как новой престижной локации, и как нового жилого района города – его транспортной, инженерной инфраструктуры, общественных зон и много другого. 
Еще один фактор связан с перспективами строительства небольших клубных проектов преимущественно в формате апартаментов, которые создадут новое предложение в сегменте эксклюзивного жилья для узкого круга потенциальных покупателей. Так в марте в открытую продажу выйдет 
 
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
Несмотря на текущие кризисные явления, мы наблюдали значительный темп продаж в элитном и бизнес-классе в первых трех кварталах прошедшего года. Дополнительную активность рынку придал спрос со стороны сотрудников структур «Газпрома». Возрос интерес  к просторным квартирам с большим количеством спален: по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. количество сделок по таким объектам увеличилось почти в полтора раза. Продолжает набирать обороты популярность жизни в центре или в непосредственной близости от него. Как следствие, мы отмечаем интерес к новым домам с подземным паркингом в центральных районах города, построенным с применением современных материалов и технологий, имеющим хорошую инфраструктуру в окружении. Преимущество имеют объекты с качественным новым ремонтом, готовые к проживанию. Тем не менее, есть интересные предложения и среди строящихся проектов. Например, в марте выйдет в открытые продажи клубный дом Art View House, но уже сейчас мы видим высокий интерес к проекту со стороны покупателей, которые ищут качественное современное жилье класса deluxe в центре города с красивыми видами на классический Петербург.
Заметным событием года можно назвать начало строительства элитного комплекса Royal Park – первого проекта премиум-класса на Петровском острове, который становится перспективной элитной локацией. Успешный старт продаж проекта стал хорошей иллюстрацией наличия неудовлетворенного спроса на видовые квартиры и квартиры с террасами.
 
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
 
Основные выводы
• В 2016 г. в эксплуатацию было введено 252 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 9%. 
• В формате built-to-suit реализовано 50% от общего объема введенных в течение года складских площадей. 
• К концу 2016 г. ставки аренды прекратили снижение, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам года составила 475 руб./кв. м/мес. в классе А и 407 руб./кв. м/мес. в классе В, включая НДС и операционные расходы. 
• Годовой объем чистого поглощения вырос на 30% относительно 2015 г. и составил 243 тыс. кв. м.
 
Ключевые события
• Группа компаний «Евросиб» продала ТЛЦ «Евросиб-Шушары» компании «Модуль».
• Инвестиционная компания Blackstone приобрела у PNK Logistics логистический портфель Immofinanz, включая комплекс «PNK Шушары 2».
• В течение 2016 г. завершилось строительство 40 промышленных предприятий.
• Лидером в годовом объеме ввода стала компания A Plus Development: на ее долю приходится 39% всех введенных в эксплуатацию в течение 2016 г. складских площадей.
 
Предложение
По итогам 2016 г. суммарный объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил 3,1 млн кв. м. В течение года в эксплуатацию было введено 252 тыс. кв. м складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 9%. При этом к формату распределительных центров относится 61% от суммарного объема введенных в эксплуатацию в течение 2016 г. складских площадей.
По итогам 2016 г. суммарный объем качественных спекулятивных складских площадей составил 1,7 млн кв. м, из которых 71% соответствует классу А. 
«Общий объем качественных складских площадей, поступивших на рынок в течение года, не оказал существенного влияния на суммарный объем вакантных площадей, поскольку большая часть объектов предназначалась для собственных нужд компаний, а 50% от общего объема ввода реализовано по схеме built-to-suit», - отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. –«На открытый рынок аренды поступило только 18% от суммарного объема ввода, при этом на ряд площадей договоры были заключены еще на этапе строительства».
Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 1,3 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2015 г. и составила 4,9% по итогам 2016 г. В классе В, напротив, отмечается небольшой рост показателя – до 7,3%, что на 1,4 п. п. выше показателя 2015 г. Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости по итогам 2016 г. составило 180 тыс. кв. м, что на 5% выше аналогичного показателя 2015 г. Увеличение свободного предложения произошло в основном в классе В и связано с освобождением крупных блоков в ряде складских комплексов, введенных в эксплуатацию до 2016 г.
В течение 2016 г. на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области завершилось строительство 40 промышленных предприятий, включая последующие этапы уже функционирующих. Более половины введенных промышленных предприятий относятся к следующим профилям – радиотехническая и электронная промышленность, химическая, радиотехническая и электронная, а также строительные материалы. Во Всеволожском районе в 2016 г. была запущена первая очередь индустриального парка «Ладожский» площадью 10,2 га, в качестве якорных арендаторов запланированы лесопромышленные предприятия.
 
Спрос 
Объем чистого поглощения на рынке качественных складских объектов в 2016 г. составил 243 тыс. кв. м, что на 30% превышает показатель 2015 г.
В 2016 г. были закрыты крупные сделки по продаже складских комплексов: группа компаний «Евросиб» продала ТЛЦ «Евросиб-Шушары» компании «Модуль», а инвестиционная компания Blackstone приобрела у PNK Logistics логистический портфель Immofinanz, включая комплекс «PNK Шушары 2».
В течение года «Магнит» приобрел дополнительный земельный участок площадью 26 га в Тосненском районе в целях расширения своего логистического комплекса, а компания «Охта групп» в инвестиционных целях приобрела земельный участок площадью 9 га в Красногвардейском районе для расширения индустриального парка «ПГСК», следует отметить, что практически на все дополнительные площади к концу года уже были заключены договоры аренды.
Общий объем сделок, заключенных в течение 2016 г., составил 189 тыс. кв. м качественных складских площадей. Наряду с 20%-м снижением общего объема сделок в сравнении с 2015 г. наблюдается увеличение спроса на помещения площадью 2–4 тыс. кв. м. В структуре сделок 2016 г. 53% от общего объема спроса пришлось на складские помещения площадью менее 4 тыс. кв. м.
«Сохраняется активность компаний сферы розничной торговли в сегменте аренды складских площадей. Стоит также отметить, что доля площадей, занятых логистическими компаниями, более чем в три раза превысила объем сделок 2015 г. и составила 36%», - подчеркивает Тамара Попова.
Анализ заявок, поступивших в Knight Frank в 2016 г., показывает, что основной спрос на аренду помещений производственного назначения формировали уже функционирующие компании, при этом для 48% от общего числа заявок мотивом поиска являлось расширение компании. В преобладающем количестве запросов компании рассчитывали разместиться на площади до 2 тыс. кв. м. Лидером по количеству запросов в течение 2016 г. стало южное направление.
 
Коммерческие условия
К концу года запрашиваемые ставки аренды в качественных складских комплексах прекратили снижение, которое до настоящего момента сдерживалось показателем рентабельности объектов. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2016 г. составила 475 руб./кв. м/мес. в классе А и 407 руб./кв. м/мес. в классе В, включая НДС и операционные расходы. Среднее пообъектное снижение показателя в классе А составило 7% по сравнению с концом 2015 г. При этом самый значительный вклад в падение среднерыночной ставки внесло изменение цен в пяти складских комплексах, располагающих высокой долей вакантных площадей. 
В классе В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды повысилась в сравнении с итоговым показателем 2015 г., что связано с освобождением площадей в нескольких складских комплексах с более высокой запрашиваемой ставкой, однако в среднем по классу В пообъектное снижение запрашиваемых ставок в течение 2016 г. составило 2%.
В структуре запросов на помещения производственного назначения преобладают заявки на долгосрочную аренду с бюджетом в среднем 350 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
 
Прогноз 
До конца 2017 г. заявлен ввод в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м складских площадей в качественных объектах, при этом на рынок аренды, согласно заявленным девелоперами планам, поступит не более 40%. Из ключевых проектов стоит отметить 5-й и 6-й корпуса комплекса «Октавиан» общей площадью более 29 тыс. кв. м. Объект класса А расположен во Всеволожском районе, складские помещения предназначены для спекулятивной аренды. 
По-прежнему основным вектором развития складского рынка остается схема built-to-suit, однако растет популярность и других форматов взаимоотношений между девелопером и арендатором – это лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей.
На 2017 г. запланирован старт строительства нескольких крупных складских и производственных комплексов, на настоящий момент находящихся в стадии проектирования. Объекты преимущественно предназначены для собственных нужд компаний или к реализации по схеме built-to-suit. В целом ожидаются высокая строительная активность в течение года и более существенный объем ввода в 2018 г. Из крупных проектов можно выделить 3-ю очередь логистического центра «Магнит» на Московском шоссе площадью около 60 тыс. кв. м, а также производственный комплекс площадью 10 тыс. кв. м на территории индустриального парка «Марьино», помещения в котором будут предназначены для аренды и продажи. 
На настоящий момент в городе сформирован дефицит производственных помещений в черте города, а в случае редевелопмента «серого пояса» спрос на промышленные помещения будет повышен. На 2018 г. компания A Plus Development планирует старт строительства еще двух индустриальных парков, масштабные планы есть и у других девелоперов, поэтому можно уверенно говорить о стабильном развитии рынка и его высоком потенциале. 
Развитие демонстрируют предприятия оборонного сектора, машиностроения, фармацевтической промышленности, судостроения: в долгосрочной перспективе для них прогнозируются высокие темпы роста за счет планируемого увеличения объемов экспорта.
В целом на рынке сохраняется устойчивый спрос на качественную складскую недвижимость. В связи с низким объемом ввода новых складских комплексов, предназначенных для поступления на открытый рынок аренды в течение 2016 г., и невысоким запланированным объемом ввода на 2017 г. в течение второго полугодия текущего года мы ожидаем постепенный рост запрашиваемых ставок аренды.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:
«Текущее состояние рынка характеризуется снижением доли вакантных площадей, отсутствием новых объектов на рынке и приостановкой падения ставок аренды. Создается впечатление, что вот-вот наступит поворотный момент, когда предложение вновь станет дефицитным. С текущими темпами поглощения имеющееся свободное предложение может серьезно сократиться уже к середине 2017 г., что должно привести к росту арендной ставки. Тогда можно будет наблюдать реализацию одного из двух сценариев: это старый, хорошо знакомый рынку, built-to-suit и строительство новых объектов. Некоторые девелоперы уже активно формируют банк участков с целью строительства будущих складских объектов». 
 
Филатова Ольга,
PR Менеджер Knight Frank St Petersburg
+7 921-773-83-48,
+7 (812) 363 22 22 
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
 
Free template "Frozen New Year" by [ Anch ] Gorsk.net Studio. Please, don't remove this hidden copyleft! You have got this template gratis, so don't become a freak.