Header Image

Кто будет спорить с тем, что развитие строительной отрасли является важнейшей составляющей в процессе успешного развития экономики любого государства?

Подробнее ...
Рынок офисной недвижимости Cанкт-Петербурга - III квартал 2015 года Печать E-mail
27.10.2015 15:25
Прирост предложения качественной офисной недвижимости за III квартал 2015 г. составил 6%, введено в эксплуатацию 74 тыс. м2 офисных площадей в новых бизнес-центрах.
Предложение доступных для аренды офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга на конец периода оценивается в 292 тыс. м2. Большая часть предложения (около 70%) находится в бизнес-центрах класса В.
В прошедшем квартале рынком было поглощено 38,8 тыс. м2 качественных офисных площадей преимущественно в офисных центрах класса В. Данному факту способствовало снижение заявленных ставок аренды в новых объектах.
В целом по рынку качественной офисной недвижимости доля вакантных площадей не изменилась и составила 12,6%.
Произошло незначительное увеличение запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах классов А и В.
Марина Пузанова, Руководитель отдела офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
«Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения.
В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации».
 
Основные показатели. Динамика
  Класс А Класс В
Суммарная арендная площадь, тыс. м2 2 315,2
в том числе, тыс. м2 751,3 1 563,9
Изменение по сравнению со II кварталом 2015 г., % +4 +3
Введено в эксплуатацию в III квартале 2015 г., тыс. м2 74
в том числе, тыс. м2 29,1 44,9
Суммарная площадь вакантных помещений, тыс. м2 292
в том числе, тыс. м2 97 195
Доля свободных площадей на конец III квартала 2015 г., % 12,9 12,4
Запрашиваемые арендные ставки в функционирующих бизнес-центрах, руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы 900–2 100 600–2 300
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки в функционирующих бизнес-центрах в сравнении со II кварталом 2015 г., % +2 +2
 
Ключевые события
Состоялась очередная крупная сделка по аренде офисного здания целиком одной из структур компании «Газпром»: был арендован бизнес-центр класса В «Фабрика», расположенный в Московском районе. Общая площадь объекта равна 7,4 тыс. м2.
Холдинговая компания «Империя» расширила портфель офисной недвижимости, приобретя историческое здание бывшего «Русского торгово-промышленного банка», расположенного на Большой Морской улице, д. 15. После реконструкции здания здесь появится современный офисный центр класса А общей площадью 10 тыс. м2.
Заполняемость административно-делового комплекса «Невская Ратуша» приближается к 100%. В течение трех кварталов здесь состоялось несколько крупных сделок с компаниями, оперирующими в промышленной, фармацевтической, дистрибьюторской и других сферах.
 
Предложение
Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Санкт-Петербурга на конец III квартала 2015 г. достигла 2,3 млн м2.
В течение прошедшего квартала было введено в эксплуатацию 6 офисных центров, большинство из которых относится к классу В. Более 2/3 нового предложения не экспонируется на рынке, по двум объектам ведутся переговоры по аренде здания целиком.
За три квартала 2015 г. рынок офисной недвижимости пополнился 70,4 тыс. м2 площадей класса А, в классе В было суммарно введено в эксплуатацию 63,5 тыс. м2.
 
Динамика прироста офисных площадей по классам (прирост относительно предыдущего квартала)
 
Лидером по совокупной арендной площади, как и прежде, является деловой район «Московский проспект», где в настоящий момент сосредоточено 16,5% (388 тыс. м2) от общего объема арендной площади качественных бизнес-центров Санкт-Петербурга. В истекшем квартале в этой зоне был введен в эксплуатацию новый бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза», по которому ведутся переговоры с крупным арендатором. стоит отметить, что данный район популярен у структур компании «газпром», занимающей новые объекты в этой деловой зоне.
 
Распределение совокупной арендной площади по деловым районам Санкт-Петербурга, III квартал 2015 г.
 
Предложение доступных для аренды офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга на конец III квартала 2015 г. составляет 292 тыс. м2. Большая часть предложения (около 200 тыс. м2) приходится на бизнес-центры класса В. По сравнению с предыдущим кварталом совокупное предложение увеличилось на 4% в результате ввода новых объектов. Необходимо отметить, что по 30% свободных площадей ведутся переговоры по аренде с крупными российскими компаниями.
 
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2015 г.
Название Адрес Класс Общая площадь, тыс. м2 Арендопригодная площадь, тыс. м2
Фландрия Плаза Ташкентская ул., д. 3 A 32,5 29,1
Mezon Plaza Б. Сампсониевский пр., д. 28 B 30,7 22,6
Формида* Энергетиков пр., д. 3, лит. Б B 9,4 8,2
Серебряные Зеркала* Каменноостровский пр., д. 11/2, лит. а B 6,3 4,7
Бизнес-центр Кушелевская дорога, д. 13 B 7,3 5,8
Морской дом** наб. реки Фонтанки, д. 161 B 4,8 3,6
* не представлен на рынке аренды, продажа блоками
** построен для собственного использования
 
Предложение в качественных офисных центрах в зависимости от географии расположения и стадии готовности объекта, III квартал 2015 г. 
 
Динамика площади предложения, тыс. м2
 
Стоит отметить, что помимо обширного предложения площадей в действующих офисных центрах также есть возможность арендовать помещения в строящихся объектах, которые находятся на завершающей стадии строительства. И хотя это небольшой объем предложения – 53,6 тыс. м2 – он все же показывает вектор географического прироста качественной офисной недвижимости и предоставляет возможности выбора для потенциальных арендаторов. Сегодня арендная кампания ведется преимущественно в строящихся объектах зоны так называемого «серого пояса» города.
 
Динамика основных показателей офисного рынка
 
Спрос
В III квартале 2015 г. рынком было поглощено 38,8 тыс. м2 качественных офисных площадей преимущественно в бизнес-центрах класса А. Этому в том числе способствовало снижение заявленных ставок аренды в новых объектах.
В целом по рынку качественной офисной недвижимости доля вакантных площадей не изменилась и составила 12,6%. Однако реализация недорогого предложения повлекла за собой небольшое снижение (на 0,5 п. п.) доли вакантных площадей в классе В. При этом за квартал произошло увеличение на 1,2 п. п. доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А во многом благодаря появлению нового объекта (в то же время формально арендная кампания по указанному зданию приостановлена).
 
Коммерческие условия
Произошло незначительное увеличение запрашиваемой ставки в бизнес-центрах классов А и В по сравнению с предыдущим кварталом, среднее увеличение по объектам составило 2%. Рост средних ставок был обусловлен вымыванием ликвидного предложения в течение рассматриваемого периода, в результате чего к концу III квартала в предложении остались площади со ставками аренды немного выше среднерыночных.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисных центрах класса а по итогам конца III квартала 2015 г. достигла 1 560 руб./м2/мес., в офисных центрах класса в – 1 095 руб./м2/мес. (вкл. НДС и операционные расходы).
В течение III квартала 2015 г. отмечалось вымывание с рынка помещений со ставкой аренды ниже 1 200 руб./м2/мес. Совокупная площадь предложения с таким диапазоном запрашиваемой ставки сократилась на 16%.
 
Динамика средневзвешенных ставок аренды
 
Прогноз
До конца 2015 г. мы ожидаем к вводу в эксплуатацию около 154 тыс. м2 офисных площадей, включая спекулятивные объекты, строящиеся для собственных нужд компаний, а также предлагаемые на продажу. Если девелоперы, опасаясь ухудшения общей экономической ситуации, не перенесут сроки ввода объектов на следующий год, то к концу 2015 г. рынок аренды качественной офисной недвижимости пополнится 82 тыс. м2.
Мы не исключаем снижения арендных ставок на помещения, которые в настоящее время экспонируются на рынке и по ставкам аренды превосходят ожидания потенциальных арендаторов. В офисных центрах с высокой долей заполняемости возможен небольшой рост ставки, связанный с ежегодной индексацией.
В стадии переговоров с российскими компаниями в конце III квартала 2015 г. находились несколько крупных офисных центров суммарной арендной площадью 77 тыс. м2. Если переговоры завершатся успешно до конца текущего года, то совокупное годовое поглощение 2015 г. может составить 180–200 тыс. м2.
 
Распределение предложения в зависимости от предлагаемой ставки аренды
 
Бизнес-центры, ожидаемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 г., площадью более 10 тыс. м2
Название Адрес Класс Арендопригодная площадь, тыс. м2
Ренессанс бизнес-парк Смолячкова ул., д. 6/1, лит. Б A 20,9
Энерго Киевская ул., д. 5, корп. 3 B 17
Лахта (2-я очередь) Оптиков ул., д. 4, лит. к B 10,3
Мегапарк (2-я очередь) Заставская ул., д. 22 B 11,3
б/н Политехническая ул., д. 6а, лит. а B 7,5
 
ИССЛЕДОВАНИЯ
Тамара Попова, Руководитель отдела
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Марина Пузанова, Руководитель отдела 
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
+7 (812) 363 2222
 
Free template "Frozen New Year" by [ Anch ] Gorsk.net Studio. Please, don't remove this hidden copyleft! You have got this template gratis, so don't become a freak.