 Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Основные выводы
Складской сегмент по-прежнему характеризуется низкой строительной активностью.
Ввод в эксплуатацию в III квартале 2015 г. нового объекта площадью 11,9 тыс. м2 не оказал заметного влияния на объем рынка: суммарный прирост в сегменте складов, предназначенных для аренды, составил менее 1%.
Общая площадь введенных в эксплуатацию в течение 2015 г. качественных складских помещений приблизится к отметке в 190 тыс. м2 по итогам года. Около 70% из этих площадей приходится на спекулятивные комплексы.
Средневзвешенная ставка аренды в III квартале 2015 г. составила 515 руб./м2/мес. в классе А, в классе В – 364 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на складские помещения класса А остаются стабильными, в классе В наблюдается небольшое снижение.
Отмечается рост активности со стороны арендаторов производственного сектора.
Михаил Тюнин, Руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли: «Сейчас нет согласованности в девелоперском цикле: девелопер может строить, но арендатор интересуется самым дешевым предложением с коротким сроком договора; инвестор может рассмотреть рублевый поток, но хочет видеть долгосрочные арендные контракты; девелопер готов строить, но спекулятивное строительство невозможно без доступного финансирования.
Рынок стал полностью рублевым, и ситуация, по нашему мнению, не поменяется в ближайшие годы. Более того, маловероятно, что будет осуществлен возврат к иностранной валюте договоров, особенно если будет найдена схема для инвестиционных сделок с рублевым потоком.
Рост рынка более вероятен в 2017–2018 гг. на фоне роста доходов населения и оборота розничной торговли. До этого времени рынок будет жить преимущественно в сегменте BTS. Ставки аренды, скорее, сохранятся на текущем уровне, так как «дно» для стороны предложения уже достигнуто: при ставках ниже текущего уровня девелопмент перестает быть рентабельным. Количество девелоперов уменьшится даже в текущих условиях».
Основные показатели. Динамика
|
Показатель |
Класс А |
Класс В |
Динамика* |
|
Общая площадь качественных складских комплексов, тыс. м2 |
2 692 |
+0,4% |
|
в том числе, тыс. м2 |
1 680 |
1 012 |
|
|
Общая площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м2 |
1 463 |
+0,8% |
|
в том числе, тыс. м2 |
1 098 |
463 |
|
|
Суммарная площадь вакантных помещений, тыс. м2 |
136 |
57 |
+29% |
+9% |
|
введено в эксплуатацию за 3 квартала 2015 г., тыс. м2 |
56 |
-65%** |
|
в том числе, тыс. м2 |
35 |
21 |
|
|
Чистое поглощение качественных складских площадей, тыс. м2 |
41 |
-80% |
|
доля свободных площадей, % |
8,1 |
5,6 |
|
|
Запрашиваемые арендные ставки***, руб./м2/мес. |
450-600 |
300-600 |
|
* По сравнению со II кварталом 2015 г.
** По сравнению с 3 кварталами 2014 г.
*** включая НДС и операционные расходы
Предложение
В III квартале 2015 г. рынок пополнился качественным складским объектом в Калининском районе Санкт-Петербурга. Таким образом, прирост площадей, предлагаемых для сдачи в аренду, с начала 2015 г. составил всего 17 тыс. м2. В то же время известно о начале арендной кампании в ряде объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается в IV квартале 2015 г.
Несмотря на низкий уровень прироста площадей, предложение на рынке увеличилось и составило 192,6 тыс. м2. Текущая ситуация напоминает ту, которую мы наблюдали в 2009–2010 гг., когда на рынке накопилось заметное число свободных помещений и в течение двух последующих лет при скромных объемах ввода и устойчивом восстановлении спроса вакантные площади постепенно поглощались, в результате чего предложение на рынке достигло минимальных значений.
Новые спекулятивные объекты в экспозиции, I–III кварталы 2015 г.
|
Объект / Адрес объекта |
Класс |
Складская площадь, тыс. м2 |
Стадия |
|
3-я Конная Лахта, д. 48, корп. 4, лит. а |
В |
5,2 |
введен |
|
Кушелевская дорога, д. 13, корп. 2, лит. Б |
В |
11,9 |
введен |
|
Мебельный технопарк / Лапинский пр., д. 11 |
В |
7,5 |
арендная кампания |
|
Мебельный технопарк / Маршала Блюхера пр., д. 78 |
А |
9,7 |
продажа объекта |
|
Новоселье |
В |
27,5 |
арендная кампания |
Динамика основных показателей складского сегмента
Рыночную конъюнктуру характеризует наращивание объема предложения при низких показателях ввода
Спрос
Сохранение активности на рынке в складском сегменте в течение III квартала 2015 г. обусловило завершение ряда крупных сделок, общий объем которых сопоставим с квартальными показателями 2013–2014 гг. и оценивается не менее чем в 70 тыс. м2. В то же время показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам трех кварталов 2015 г. составляет всего 41,3 тыс. м2, что превышает объем введенных в эксплуатацию спекулятивных объектов, но близко к историческому минимуму.
В структуре сделок по-прежнему наиболее активны арендаторы сферы розничной торговли и дистрибуции, особенно заметно их преобладание в сегменте сделок с блоками площадью свыше 10 тыс. м2. Вместе с тем заметен рост спроса со стороны арендаторов про- изводственного сектора. Одна из таких сделок, завершенная при участии компании Knight Frank St. Petersburg, – аренда 18 тыс. м2 компанией Gartner – способствовала заполнению 2-й очереди складского комплекса «Орион».
Отмечается высокий спрос на помещения производственного назначения в черте города. Заметную активность проявляют небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и (в зависимости от специфики бизнеса) предоставляемой электрической мощности. Наиболее популярным запросом в III квартале 2015 г. стал поиск отапливаемого помещения площадью 700–1 000 м2 с уровнем ставки 300–350 руб./м2/мес. (без НДС и коммунальных платежей). В течение III квартала 2015 г. с помощью специалистов компании Knight Frank St. Petersburg были заключены три сделки с производственно-складскими помещениями площадью 1–2 тыс. м2 каждая в индустриальном парке «ПГСК».
Динамика отраслевой структуры арендаторов качественных складских объектов
Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 60%, заметна тенденция увеличения активности производственных компаний
Коммерческие условия
В течение III квартала 2015 г. ставки аренды в классе А не менялись, однако наблюдалось снижение их уровня в классе В. Средневзвешенная ставка в классе А составила 515 руб_/м2/мес., а в классе В - 364 руб/м2/мес/ Вектор динамики показателя будет зависеть от активности арендаторов, так как при имеющемся на рынке предложении потенциал роста ставок ограничен. Актуальные коммерческие условия в сегменте производственно-складских помещений в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне - от 250 до 500 руб/м2/мес (без НДС и коммунальных платежей).
Прогноз
Прирост площадей до конца 2015 г. составит порядка 135 тыс м2 для рынка в целом и 111 тыс. м2 для сегмента спекулятивных складов, более половины из которых не поступит на открытый рынок. Основной ввод новых складских площадей состоится на юге города - в пос. Шушары. Также ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в городской черте Санкт-Петербурга - на территории "Мебельного технопарка".
Спрос останется стабильным. Наличие широкого выбора предлагаемых в аренду складских площадей на рынке предотвратит рост арендных ставок.
Knight Frank St. Petersburg Research
Исследования
Тамара Попова
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Складская недвижимость
Михаил Тюнин
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
+7 (812) 363 2222
|
