Header Image

В Нижнем Новгороде, в конгресс-центре нижегородского Гранд-отеля «Ока», 18 – 19 мая прошла конференция «Исторический город и развитие мегаполиса».

 

Подробнее ...
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга - III квартал 2015 года Печать E-mail
17.10.2015 14:26
Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
 
Основные выводы
Складской сегмент по-прежнему характеризуется низкой строительной активностью.
Ввод в эксплуатацию в III квартале 2015 г. нового объекта площадью 11,9 тыс. м2 не оказал заметного влияния на объем рынка: суммарный прирост в сегменте складов, предназначенных для аренды, составил менее 1%.
Общая площадь введенных в эксплуатацию в течение 2015 г. качественных складских помещений приблизится к отметке в 190 тыс. м2 по итогам года. Около 70% из этих площадей приходится на спекулятивные комплексы.
Средневзвешенная ставка аренды в III квартале 2015 г. составила 515 руб./м2/мес. в классе А, в классе В – 364 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на складские помещения класса А остаются стабильными, в классе В наблюдается небольшое снижение.
Отмечается рост активности со стороны арендаторов производственного сектора.
 
Михаил Тюнин, Руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли: «Сейчас нет согласованности в девелоперском цикле: девелопер может строить, но арендатор интересуется  самым  дешевым  предложением с коротким сроком договора; инвестор может рассмотреть рублевый поток, но хочет видеть долгосрочные арендные контракты; девелопер готов строить,  но  спекулятивное  строительство невозможно без доступного финансирования.
Рынок   стал   полностью   рублевым, и ситуация, по нашему мнению, не поменяется в ближайшие годы. Более того, маловероятно, что будет осуществлен возврат к иностранной валюте договоров, особенно если будет найдена схема для инвестиционных сделок с рублевым потоком.
Рост  рынка  более  вероятен  в  2017–2018 гг. на фоне роста доходов населения и оборота розничной торговли. До этого времени рынок будет жить преимущественно в сегменте BTS. Ставки аренды, скорее, сохранятся на текущем уровне, так как «дно» для стороны предложения уже достигнуто: при ставках ниже текущего уровня девелопмент перестает быть рентабельным. Количество девелоперов уменьшится даже в текущих условиях».
 
Основные показатели. Динамика
Показатель Класс А Класс В Динамика*
Общая площадь качественных складских комплексов, тыс. м2 2 692 +0,4%
в том числе, тыс. м2 1 680 1 012  
Общая площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м2 1 463 +0,8%
в том числе, тыс. м2 1 098 463  
Суммарная площадь вакантных помещений, тыс. м2 136 57 +29% +9%
введено в эксплуатацию за 3 квартала 2015 г., тыс. м2 56 -65%**
в том числе, тыс. м2 35 21  
Чистое поглощение качественных складских площадей, тыс. м2 41 -80%
доля свободных площадей, % 8,1 5,6  
Запрашиваемые арендные ставки***, руб./м2/мес. 450-600 300-600  
* По сравнению со II кварталом 2015 г.
** По сравнению с 3 кварталами 2014 г.
*** включая НДС и операционные расходы
 
Предложение
В  III  квартале  2015 г.  рынок  пополнился  качественным  складским  объектом в Калининском районе Санкт-Петербурга. Таким образом, прирост площадей, предлагаемых  для  сдачи  в  аренду,  с  начала 2015 г.  составил  всего  17  тыс.  м2.  В  то же время известно о начале арендной кампании в ряде объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается в IV квартале 2015 г.
Несмотря  на  низкий  уровень  прироста площадей,  предложение  на  рынке  увеличилось и составило 192,6 тыс. м2. Текущая ситуация напоминает ту, которую мы наблюдали в 2009–2010 гг., когда на рынке накопилось заметное число свободных помещений и в течение двух последующих лет при скромных объемах ввода и устойчивом восстановлении спроса вакантные площади постепенно поглощались, в результате чего предложение на рынке достигло минимальных значений.
 
Новые спекулятивные объекты в экспозиции, I–III кварталы 2015 г.
Объект / Адрес объекта Класс Складская площадь, тыс. м2 Стадия
3-я Конная Лахта, д. 48, корп. 4, лит. а В 5,2 введен
Кушелевская дорога, д. 13, корп. 2, лит. Б В 11,9 введен
Мебельный технопарк / Лапинский пр., д. 11 В 7,5 арендная кампания
Мебельный технопарк / Маршала Блюхера пр., д. 78 А 9,7 продажа объекта
Новоселье В 27,5 арендная кампания
 
Динамика основных показателей складского сегмента
Рыночную конъюнктуру характеризует наращивание объема предложения при низких показателях ввода
 
Спрос
Сохранение активности на рынке в складском сегменте в течение III квартала 2015 г. обусловило завершение ряда крупных сделок, общий объем которых сопоставим с квартальными показателями 2013–2014 гг. и оценивается не менее чем в 70 тыс. м2. В то же время показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам трех кварталов 2015 г. составляет всего 41,3 тыс. м2, что превышает объем введенных в эксплуатацию спекулятивных объектов, но близко к историческому минимуму.
В структуре сделок по-прежнему наиболее активны арендаторы сферы розничной торговли и дистрибуции, особенно заметно их преобладание в сегменте сделок с блоками площадью свыше 10 тыс. м2. Вместе с тем заметен рост спроса со стороны арендаторов про- изводственного сектора. Одна из таких сделок, завершенная при участии компании Knight Frank St. Petersburg, – аренда 18 тыс. м2 компанией Gartner – способствовала заполнению 2-й очереди складского комплекса «Орион».
Отмечается высокий спрос на помещения производственного назначения в черте города. Заметную активность проявляют небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и (в зависимости от специфики бизнеса) предоставляемой электрической мощности. Наиболее популярным запросом в III квартале 2015 г. стал поиск отапливаемого помещения площадью 700–1 000 м2 с уровнем ставки 300–350 руб./м2/мес. (без НДС и коммунальных платежей). В течение III квартала 2015 г. с помощью специалистов компании Knight Frank St. Petersburg были заключены три сделки с производственно-складскими помещениями площадью 1–2 тыс. м2 каждая в индустриальном парке «ПГСК».
 
Динамика отраслевой структуры арендаторов качественных складских объектов
Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 60%, заметна тенденция увеличения активности производственных компаний 
 
Коммерческие условия
В течение III квартала 2015 г. ставки аренды в классе А не менялись, однако наблюдалось снижение их уровня в классе В. Средневзвешенная ставка в классе А составила 515 руб_/м2/мес., а в классе В - 364 руб/м2/мес/ Вектор динамики показателя будет зависеть от активности арендаторов, так как при имеющемся на рынке предложении потенциал роста ставок ограничен. Актуальные коммерческие условия в сегменте производственно-складских помещений в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне - от 250 до 500 руб/м2/мес (без НДС и коммунальных платежей).
 
Прогноз
Прирост площадей до конца 2015 г. составит порядка 135 тыс м2 для рынка в целом и 111 тыс. м2 для сегмента спекулятивных складов, более половины из которых не поступит на открытый рынок. Основной ввод новых складских площадей состоится на юге города - в пос. Шушары. Также ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в городской черте Санкт-Петербурга - на территории "Мебельного технопарка".
Спрос останется стабильным. Наличие широкого выбора предлагаемых в аренду складских площадей на рынке предотвратит рост арендных ставок.
 
 
Knight Frank St. Petersburg Research
Исследования 
Тамара Попова 
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Складская недвижимость
Михаил Тюнин
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
+7 (812) 363 2222
 
Free template "Frozen New Year" by [ Anch ] Gorsk.net Studio. Please, don't remove this hidden copyleft! You have got this template gratis, so don't become a freak.