Header Image
Отразилось ли ослабление рубля на рынке строящегося жилья, а также следует ли ждать оттока покупателей на вторичный рынок, где отсутствует импортная составляющая - эти вопросы обсудили эксперты рынка недвижимости в рамках форума «Точки роста Северо-Запада».
Подробнее ...
Нужны региональные каталоги проектов Печать E-mail
27.05.2010 23:15

Сложившаяся социально-типологическая дифференциация малоэтажных домов (так называемое элитное жилье, социальное жилье и жилье, доступное для представителей «среднего класса») формирует различные системы их проектного обеспечения.

Элитарные жилища (виллы, высококомфортные коттеджи, особняки с земельными участками значительной площади) возводятся, как правило, по индивидуальным проектам, учитывающим все пожелания (и даже прихоти) заказчиков. Элитарный жилфонд составляет не более 10% от всего нового малоэтажного строительства, и его возведение полностью оплачивается заказчиками.

Социальный жилфонд создается для малоимущих и социально уязвимых категорий граждан. Он формируется, как правило, блокированными или секционными малоэтажными зданиями, возводимыми по типовым проектам. Этот сегмент малоэтажного жилфонда, по расчетам, может составлять около 20%.

Наиболее значительный сегмент малоэтажного жилфонда составляют жилища так называемого эконом-класса, по стоимости доступные для представителей «среднего класса» граждан.

Следует четко разделить два понятия - малоэтажный дом и малоэтажное жилище. Если дом - это лишь жилое здание, то жилище - это малоэтажный дом на обустроенном земельном участке и хозяйственно-бытовые постройки на этом участке. Эти определения необходимы для более точной оценки доступности малоэтажного жилища.

Доступность - это, по сути, уровень потребительской стоимости жилища, который определяется суммой затрат на его строительство и обустройство и удовлетворительной соразмерностью этих затрат с финансовыми возможностями покупателя или заказчика жилища. Основными статьями затрат являются: стоимость земельного участка, стоимость проекта, затраты на приобретение стройматериалов и систем инженерного оборудования, стоимость работ по возведению жилого здания и обустройству земельного участка. Конкретные суммы этих затрат и их соотношения сильно зависят от многих региональных, территориальных и других факторов.

Как показывает практика малоэтажного домостроения, стоимость полного проекта малоэтажного жилища составляет порядка 10% его цены. Минимизация и даже полное исключение этой статьи затрат может заметно снизить потребительскую стоимость малоэтажного жилища, т.е. увеличить его доступность для большего количества людей. В такой же степени влияют на доступность и другие статьи затрат, оптимизация которых может обеспечить реально массовую доступность малоэтажного жилища для миллионов россиян.

При оценке проектного обеспечения доступного малоэтажного жилища следует учитывать складывающуюся практику применения статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в части состава документов, необходимых для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Хотя проект дома этим составом документов не предусмотрен, каждый индивидуальный застройщик, как правило, хочет обязательно иметь проектные решения своего будущего дома. Потому что было бы странно начинать строить дом, не зная точно, каким будет внешний вид дома, каковы будут планировка помещений, этажность и т.д., и не имея четкого расчета потребного количества стройматериалов и систем инженерного оборудования.

Поэтому застройщик обычно либо заказывает упрощенный индивидуальный проект, либо использует один из имеющихся типовых проектов, т.е. в любом случае тратит время и деньги. К тому же, если строительство ведется на территории существующего поселения, решения, принятые застройщиком, далеко не всегда соответствуют генеральному плану поселения или сложившейся типологии застройки. Это не лучшим образом сказывается на внешнем виде поселений, особенно когда не учитывается функциональное назначение малоэтажного жилища. Уже имеются примеры негативных последствий таких решений в ряде поселений южных регионов, в которых личные подсобные хозяйства, как вид малоэтажного жилища, не лучшим образом влияют на жизнедеятельность и благоустройство поселений в целом.

По своему функциональному назначению малоэтажные жилища весьма разнообразны. Это могут быть личные подсобные хозяйства, подворья, фермерские усадьбы или, например, дачные дома для круглогодичного проживания. Диапазон категорий таких жилищ во многом зависит от регионально-социальных условий: в пригородных зонах крупных городов возводят преимущественно дачные дома, в сельских поселениях - личные подсобные хозяйства, в малых городах - индивидуальные дома с небольшими земельными участками и т.д. Так же формируется и типология домов – в зависимости от доступности местных строительных материалов: в лесоизбыточных регионах это бревна или брус, а в лесодефицитных - кирпич, блоки, камень.

В связи с развитием массовой малоэтажной застройки, прежде всего, на землях вне существующих поселений, практически во всех регионах страны существенно обострилась проблема энергообеспечения жилищ. Для решения этой проблемы в каждом регионе следует провести достоверную оценку региональных потенциалов возобновляемых и альтернативных источников энергии (включая солнечную и ветровую энергию, геотермальные ресурсы, перспективы получения биогаза и др.). Такие оценки необходимы для определения вариантов энергообеспечения малоэтажных жилищ на основе использования различных источников энергии. Весьма целесообразно было бы включать альтернативные источники энергии в региональные каталоги.

В перспективе было бы весьма полезно периодически выпускать единое федеральное издание - справочник или каталог, содержащий информацию об установках и системах получения альтернативных источников энергии (для малоэтажных жилищ различного функционального назначения). Описание установок должно содержать конкретные технические характеристики и условия их применения, а также сведения о компаниях-изготовителях. Один из разделов такого издания следовало бы посвятить разработке возможных вариантов формирования автономных систем жизнеобеспечения (АСЖО) для малоэтажных жилищ.

Таким образом, очевидно, что было весьма целесообразно комплексно решить проблему проектного обеспечения строительства доступного малоэтажного жилища именно в формате региональных каталогов. Ведь только в региональных каталогах возможно учесть реальные особенности конкретных территорий (климатические, социально-экономические, энергетические, экологические и др.), состояние и перспективы местных структур стройиндустрии, соотношение поселенческого и индивидуального малоэтажного домостроения, развитие транспортной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Все эти факторы, равно как и состояние и перспективная динамика потенциального и платежеспособного спроса на конкретные виды доступных малоэтажных жилищ, должны быть учтены при разработке перечня каталогов в каждом регионе страны.

Создание подобных каталогов, естественно, потребует проведения большой предварительной информационно-аналитической работы, без этого цели каталогизации не могут быть достигнуты.

Результаты предварительной аналитической работы позволят, в частности, определить примерный типаж домов (или жилищ), которые востребованы сейчас и могут быть востребованы в данном регионе в перспективе. Таким образом, можно будет сформировать примерный перечень необходимых каталогов. По предварительным оценкам, для каждого региона потребуется примерно 15 каталогов, впрочем, кое-где возможно и больше.

Объем работ по созданию региональных каталогов столь обширен и специфичен, что полностью исключает возможность и целесообразность централизованной типизации подобных каталогов на федеральном уровне. Вместе с тем, разработку региональных каталогов необходимо и целесообразно осуществлять по единой федеральной методике.

Каждый каталог должен содержать достаточную проектно-справочную информацию (варианты фасадов и планировок малоэтажного дома, основные разрезы и узлы строительных систем, спецификацию требуемых строительных материалов, изделий, конструкций, инженерного оборудования; варианты обустройства земельного участка; инструкцию по этапам строительства и т.д.), а также учитывать условия размещения малоэтажного жилища - на территории существующего поселения или вне его территирии.

В зависимости от функционального назначения малоэтажного жилища каталоги могут содержать варианты экстерьеров малоэтажных домов с учетом региональных традиций (наличники, карнизы, подзоры и т.п.), а также, например, конструкторские решения массивной деревянной мебели, популярность которой растет из года в год. Возможно, следует подумать и о подготовке отдельных каталогов таких изделий, как и каталогов АСЖО.

Типология конкретных видов малоэтажных домов, входящих в состав каталогов, должна, во-первых, базироваться на выявленных предпочтениях будущих заказчиков, во-вторых, максимально учитывать ресурсы местных строительных материалов, и в-третьих, предлагать только проверенные конструктивные решения строительных систем (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.). Только полный учет этих факторов сможет обеспечить эффективность каталогизации доступного малоэтажного домостроения и, может быть, что самое главное, гарантировать долговечность, надежность и комфортность малоэтажного жилья.

Предлагаемая модель каталогизации позволит не только в полном объеме удовлетворять текущий спрос на проектные решения для малоэтажных жилищ, но и постепенно формировать будущий спрос, т.е. увеличивать платежеспособный спрос за счет сокращения потенциального спроса. Естественно, с учетом и других региональных факторов, прежде всего, роста доходов населения. При всем этом имеется в виду, что масштабная, реальная каталогизация доступного малоэтажного домостроения будет осуществлена на единой методической основе, обязательной для всех регионов страны.

Разработку каталогов должны организовать соответствующие структуры региональной исполнительной власти по упомянутой федеральной методике, обеспеченной защищенной статьей регионального бюджета, и с конкурсным отбором профессиональных разработчиков. Разработчики должны быть способны не просто подготовить и скомплектовать альбом простых технических решений (каталожных листов) малоэтажных домов, но провести комплекс исследований и по их результатам разработать проектно-справочную документацию по каждому виду малоэтажного жилища.

Важными условиями полезности подобных каталогов будут являться продуманная система их тиражирования и распространения, а также мониторинг их применения и возможного периодического обновления. Если каталоги будут доступны для застройщиков в каждом муниципальном образовании, в поселенческих и городских библиотеках, будут выложены в Интернете, если их можно будет приобрести по разумной цене, тогда малоэтажное домостроение в каждом регионе получит современное и достаточное проектное обеспечение. Это существенно, минимум на 10 – 15%, снизит стоимость малоэтажных жилищ, повысит их доступность и будет гарантировать долговечность и безопасность применяемых в малоэтажном домостроении материалов, изделий и конструкций.

Виктор Кислый,
канд. техн. наук, директор МП «Дом»

 
Free template "Frozen New Year" by [ Anch ] Gorsk.net Studio. Please, don't remove this hidden copyleft! You have got this template gratis, so don't become a freak.