Header Image

Строительство и модернизация пятнадцати стадионов для чемпионата мира по футболу 2018 года будет стоить от 162 до 199 миллиардов рублей (5.1-6,2 млрд долларов).

Подробнее ...
Цена и качество собственного дома Печать E-mail
05.04.2010 04:39

Целевая установка национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предполагает оптимальное соотношение цены и качества нового жилища - квартиры или собственного дома.

Но, например, развивающийся рынок малоэтажного домостроения характеризуется многообразием типов домов и динамичным диапазоном цен. Поэтому потенциальному покупателю малоэтажного жилья подчас бывает непросто принять правильное решение, оптимально соответствующее потребностям и финансовым возможностям, т.е. выбрать товар с наилучшими потребительскими индексами.

Практика показывает, что стоимость товара, представленного на рынке, далеко не всегда адекватна его качеству, особенно в условиях отсутствия реальной конкуренции или ажиотажного спроса. Качество товара должно иметь конкретные количественные характеристики, которые можно сопоставить с ценой товара. Такие характеристики называются потребительскими индексами. Для определения потребительских индексов необходимы численные параметры качества товаров, такие, например, какими для автомобилей являются мощность двигателя, расход топлива и т.д. Подобной системы параметров в малоэтажном домостроении пока нет, а без нее невозможно безошибочно определить потребительские индексы жилья, предлагаемого рынком. Следовательно, пора вырабатывать систему показателей качества малоэтажных домов.

При оценке качества дома покупатель, как правило, руководствуется главным критерием - желанием долго и удобно жить в собственном красивом доме. Из этого следует, что качество малоэтажного дома можно оценить по нескольким параметрам: долговечность, т.е. срок безопасной службы дома; комфортность (количество и площадь комнат, экология стройматериалов, надежные тепло- и звукозащита); архитектурная выразительность дома. Эстетическая составляющая имеет явно субъективный характер и не может относиться к объективным потребительским параметрам дома, хотя иногда и может служить решающим фактором для покупателя. А вот эксплуатационные затраты (стоимость коммунальных услуг, ремонтов и т.п.) для всех имеют большое значение, так же как и показатель технологичности, т.е. уровень заводской готовности конструкций дома.

Следовательно, качество любого малоэтажного дома может быть оценено тремя-четырьмя основными параметрами. При этом следует иметь в виду, что каждый из параметров оценивается совокупностью свойств, измеряемых различными методами (расчетными, экспертными и др.), а общая оценка качества дома должна учитывать значимость каждого из показателей.

На основе специальных методик можно определить показатели качества каждого типа малоэтажного дома. Исследования показали, что все типологическое многообразие малоэтажных домов может быть структурировано по четырем классам или группам качества.

Первую группу – наиболее высокого качества - составляют кирпично-каменные и бревенчато-брусчатые дома. Ко второй и третьей группе относятся панельно-каркасные и монолитные дома и дома из оцилиндрованных бревен. Четвертую группу с наименьшей оценкой качества составдяют щитовые и глинобитные дома.

Система количественных оценок качества малоэтажных домов, по сути, определяет их типологические рейтинги, которые могут представлять практический интерес как для покупателей домов, так и для строителей. Но основная ценность этих рейтингов заключается в том, что их можно использовать для количественной оценки соотношения цены и качества дома, т.е. для определения потребительских индексов (Ип) малоэтажных домов. Определение Ип заключается в вычислении и анализе отношения ценового параметра дома (Ц) к величине его типологического рейтинга (Рт) .

Типологические рейтинги менее, чем цены, подвержены влиянию региональных, сезонных и других факторов и поэтому могут считаться относительно стабильными для определенных типов домов. Но при явном изменении параметров качества какого-либо типа дома, например, при увеличении или снижении срока его службы или при заметном изменении показателей комфортности дома, его типологический рейтинг должен быть уточнен.

На практике цены на малоэтажные дома по ряду причин быстро меняются. Основным параметром их цены является цена 1 кв. метра общей площади дома, которая зависит от трех основных факторов: размера и стоимости земельного участка, цены самого жилого здания, т.е. его "коробки", и стоимости систем жизнеобеспечения (инженерной инфраструктуры, оборудования и т.д.). Известно, что стоимость земельных участков в различных регионах очень различается, это зависит от множества факторов. Системы жизнеобеспечения также имеют разноуровневые параметры, их стоимость может сильно влиять на ценовые параметры домов. Относительно стабильной может считаться только стоимость самого здания. Этот параметр определяется ценой стеновых материалов (кирпич, бревно, брус, панель и т.д.), вид которых и определяет тип дома. Таким образом, Ип зависит только от типологических параметров качества и цены дома.

Методика определения Ип апробирована по основным типам домов на территориях Центрального и Северо-Западного федеральных округов. Собраны и обобщены сведения о цене 1 кв. метра общей площади "коробок" малоэтажных домов в секторе массового индивидуального домостроения. Практика строительства «элитных» домов и поселков в данном исследовании не рассматривалась. Средняя цена 1 кв. метра общей площади "коробки" разных типов домов ( Ц ), принятая для определения Ип , находилась в диапазоне от 15 тыс. рублей до 50 тыс. рублей. Н а основе средних показателей Ц по основным типам домов и соответствующих значений Рт определены количественные характеристики Ип этих типов домов.

Сущность потребительского индекса Ип может быть определена как условная стоимость единицы качества дома конкретного типа. Например, при цене 1 кв. метра общей площади дома 30 тыс. рублей и рейтинге Рт , составляющем 4 балла, получаем 7,5 тыс. рублей/балл. Этот параметр удобнее считать безразмерной характеристикой, т.е. Ип равен 7,5. В общем виде суть Ип проста: чем меньше его значение, тем лучше соотношение цены и качества дома, и наоборот.

Анализ полученных значений потребительских индексов Ип позволил сформировать три группы (А, В, С) малоэтажных домов в соответствующих диапазонах Ип (от 4 до 7; от 7 до 10; от 10 до 13). Внутри каждой группы типы домов могут характеризоваться индексами, определяющими место конкретного типа дома в данной группе (см. таблицу).

Детальный анализ данных таблицы и общей ситуации с ценообразованием на рынке малоэтажных домов позволяет сделать ряд выводов и внести некоторые предложения.

1. Соотношение цены и качества как важнейший инструмент рынка и основной критерий оценки может иметь количественную характеристику для каждого типа малоэтажных домов.

2. Применение потребительских индексов выявляет преимущества строительства в большинстве регионов России малоэтажных домов из древесины.

3. Система потребительских индексов позволяет более обоснованно формировать спрос на малоэтажные дома, структурировать и развивать их производство.

4. Потребительские индексы могут дать потенциальным покупателям объективное представление о реальных достоинствах и недостатках различных типов малоэтажных домов. Например, система Ип не подтверждает декларируемых преимуществ каркасно-панельного домостроения, поскольку главный «козырь» - быстрота возведения таких домов не является гарантией высоких потребительских качеств жилья.

Группы потребительских индексов малоэтажных домов

Группа малоэтажных домов

Тип малоэтажного дома

Диапазон Ип

Индекс
типа дома

Примечание

А

Бревенчатые (БЕ)

От 4 до 7

А1

БЕ - бревно естественное

Брусчатые (БЦ)

А2

БЦ - брус цельный

Бревенчатые (БО)

А3

БО - бревно оцилиндрованное

В

Брусчатые (БК)

от 7 до 10

В1

БК- брус клееный

Монолитные

В2

Кирпичные

В3

Каменные

В4

С

Щитовые

от 10 до 13

С1

Панельные

С2

Каркасные

С3

5. Практическая значимость Ип будет повышаться по мере расширения рынка малоэтажного жилья и развития индивидуального домостроения.

6. Потребительские индексы могут стать фактором усиления конкуренции на рынке малоэтажного жилья, если данные об их значениях будут доступны для потребителей (по закону "О защите прав потребителей"). В конечном итоге это будет способствовать улучшению качества строящегося жилья и объективному снижению его рыночной стоимости.

7. Система потребительских индексов должна, во-первых, учитывать региональные особенности малоэтажного домостроения, во-вторых, базироваться на единой федеральной методике определения Ип, и, в-третьих, постоянно совершенствоваться.

В.В.Кислый, канд, техн. наук,
Директор компании МП «Дом»,
г. Балабаново Калужской области
e-mail : Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

 
Free template "Frozen New Year" by [ Anch ] Gorsk.net Studio. Please, don't remove this hidden copyleft! You have got this template gratis, so don't become a freak.